مدیریت پیمان

طراحی و اجرای پروژه های ساختمانی به روش مدیریت پیمان

مدیریت پیمان 

حتماً تا به حال کلمه مدیریت پیمان را شنیده اید. مدیریت پیمان به فعالیت پیمانکاری اطلاق می شود که به صورت کامل و از مرحله شروع تا مرحله ی تحویل پروژه می باشد. معمولاً در تمام حوزه های پیمانکاری قراردادهای اجرایی می تواند به شیوه ی مدیریت پیمان عقد شود.

شرکت سیتاک قراردادهای اجرای پروژه های ساختمانی را به این روش عقد می نماید و با کیفیت گروه A برای فعالیت های عمرانی و ساخت پروژه های بازسازی و نوسازی کار را به انجام می رساند. برای دریافت مشاوره رایگان در این زمینه می توانید با کارشناسان سیتاک تماس بگیرید.

مدیریت پیمان چیست؟

نوعی از قراردادهای اجرایی است که در آن کارفرما شخص یا شرکتی را برای انجام فعالیت عمرانی خاصی انتخاب می کند. در قراردادهای مدیریت پیمان تمام مسئولیت های اجرایی و ایمنی تماماً با شخص یا گروه مجری است و کارفرما صرفاً وظیفه تامین سرمایه اجرایی را به عهده خواهد داشت.

در قرارداد های مدیریت پیمان تمام موارد اجرایی از قبل برآورد می گردد و بر اساس کیفیت اجرایی که مورد نظر کارفرما است تعیین قیمت و هزینه می شود. در نهایت با توافق کارفرما و تیم اجرایی قرارداد مدیریت پیمان منعقد می شود و تیم اجرایی با مبالغ مشخصی که به صورت دوره ای از طرف کارفرما پرداخت می شود عملیات اجرایی را پیش می برد.

مدیریت پیمان

مسئولیت های اجرایی در قرارداد مدیریت پیمان

در تمامی قرارداد های مدیریت پیمان کلیه مسئولیت های اجرایی اعم از کیفیت اجرای موارد عمرانی در هر بخش، تعیین صلاحیت پیمانکاران مختلف، رفت و آمد افراد شاغل در کارگاه، مسئولیت های زمانی تاریخ اتمام پروژه و … به عهده ی شخص مجری است. حال شخص مجری می تواند یک فرد متخصص در موضوع قرارداد باشد یا می تواند یک شرکت متخصص در زمینه قرارداد منعقد شده باشد. فرقی نمی کند.

کارفرما هیچگونه مسئولیتی در قبال اجرا نخواهد داشت. زیرا کارفرما فقط در زمان طراحی پروژه وظیفه دارد تا کلیه نظرات و سلایق خود را در مواردی که قرار است اجرا شود، اعمال نماید. هنگامی که پروژه اجرایی آغاز می شود تمامی اختیارات و مسئولیت ها متوجه مجری پروژه خواهد بود.

حتی مسئولیت خسارات بدنی و فوت ناشی از حوادث برای نیروهای اجرایی تماماً به عهده ی مجری است. از این رو پیشنهاد می دهیم در قرارداد های مدیریت پیمان مجریان محترم حتماً بیمه نامه های معتبر مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان را از شرکت های بیمه ای جمهوری اسلامی ایران خریداری کنند تا در مواقع نیاز بتوانند از بیمه نامه که به نام پروژه و با آدرس پروژه مورد قرارداد خریداری شده، استفاده نمایند.

مدیریت پیمان

وظایف مجری در قراردادهای مدیریت پیمان:

مجریان محترم در قراردادهای مدیریت پیمان معمولاً ۲ وظیفه مهم را بر دوش دارند. اول مسئولیت اجرایی در سطح کیفی مورد قرارداد است. مجری در قراردادهای مدیریت پیمان باید تمام توان خود را بکار ببندد تا کیفیت اجرایی مورد توافق در قرارداد حاصل شود. معمولاً اینکار بر اساس تجربه کافی مجری در موضوع قرارداد تعیین می شود. 

عامل تعیین کننده دیگر در کیفیت پروژه استفاده از اکیپ ها و گروه های اجرایی متخصص در بخش های کوچک تر است. همانطور که می دانید مجری در قرارداد مدیریت پیمان اختیار دارد تا تیم ها و اکیپ های اجرایی را انتخاب نماید و با قراردادی جداگانه وظایف اجرایی آنها را تبیین نماید. اگر پیمانکاران جزء به درستی انتخاب شوند حتماً کیفیت مورد نظر کارفرما در اجرا حاصل خواهد شد و از این بابت نگرانی وجود نخواهد داشت.

وظیفه مهم دیگری که مجری در قراردادهای مدیریت پیمان بر عهده دارد این است که مدیریت پروژه به لحاظ زمانی را نیز به درستی انجام دهد. در تمامی قراردادهای مدیریت پیمان زمان اجرایی پروژه بین کارفرما و مجری توافق می گردد. چون عملیات عمرانی بسیار پیچیده و زمانبر است، مجری وظیفه دارد تا برآورد صحیحی از زمان اجرای پروژه در هنگام قرارداد ارائه نماید و می بایست در طول مدت اجرا نیز به آن پایبند باشد.

 اگر به هر دلیلی زمان قرارداد اجرایی بیش از زمان مشخص شده در قرارداد شود مجری می بایست خسارتی که در قرارداد تفاهم شده است را به ازای هر روز دیرکرد به کارفرما پرداخت نماید. بنابراین توصیه می کنیم مجریان محترم حتماً برآورد صحیحی از مدت زمان اجرایی پروژه تهیه نمایند و به کارفرما ارائه کنند. 

اگر همزمانی اجرایی برای بخش های مختلف را به درستی در نظر بگیریم خیلی ساده می توان مدت زمان حدودی اجرای پروژه را برآورد کرد. معمولاً به میزان ۱۰ % تلرانس در زمانبندی و ارائه لیست هزینه ها به کارفرما جای خطا در نظر گرفته می شود.

مدیریت پیمان

وظایف کارفرما در قراردادهای مدیریت پیمان

معمولاً قراردادهای مدیریت پیمان بیشتر به سود کارفرمایان محترم می باشد. از این رو که کارفرما فقط مرحله ی سخت انتخاب مجری را بر عهده دارد. قراردادهای مدیریت پیمان بیشتر برای کارفرمایانی مناسب است که خود در نقش سرمایه گذار پروژه نیز هستند. کارفرما در این نوع قرارداد معمولاً خیلی وارد موارد فنی و اجرایی نمی شود چون این امر مهم را به شرکت های تخصصی یا افراد دارای تجربه مهندسی واگذار کرده است.

 بنابراین کارفرما اصلاً درگیر اجرای پروژه به لحاظ زمانی نیست و اصلاً لازم نیست که در پروژه مورد قرارداد حضور داشته باشد.

کارفرما فقط وظیفه دارد تا تیم اجرایی متخصص را انتخاب نماید. سلایق و نیازهای خود در راستای طراحی پروژه را به مجری ارائه نماید و در نهایت به صورت بخش های تنخواه، امور مالی کارگاه را مدیریت نماید. 

برای پرداخت ها کارفرما می تواند یا خود شخصاً عمل نماید یا یک نفر را به عنوان نماینده به مجری معرفی نماید. فرد انتخاب شده وظیفه دارد تا صورت وضعیت های کارگاه را چک نماید و پس از تایید، مراحل پرداخت را با هماهنگی کارفرما انجام دهد.

مدیریت پیمان

صورت وضعیت

به گزارش های کامل روند اجرایی که معمولاً با توافق طرفین بخش بندی می شود صورت وضعیت اجرایی گفته می شود که از سوی مجری به کارفرما ارائه می شود. معمولاً در قراردادهای مدیریت پیمان صورت وضعیت ها ملاک پرداخت تنخواه های جدید کارفرما خواهد بود. صورت وضعیت ها از درصد صفر که زمان تحویل کارگاه از کارفرما به مجری خواهد بود آغاز می شود و به نسبت بزرگی پروژه بخش بندی خواهد شد. 

در قراردادهای مدیریت پیمان اصل بر توافق طرفین می باشد. بر اساس هر صورت وضعیت درصدی از مبلغ کل قرارداد به عنوان تنخواه اجرایی به مجری پرداخت می شود که تمام هزینه های اجرایی می بایست از همین محل تامین شود. مجری حق ندارد خارج از تنخواه دریافت شده از کارفرما هزینه ها را از محل دیگری پرداخت نماید.

 صورت وضعیت ها معمولاً همراه با ارائه فاکتورها و هزینه کرد پروژه به صورت کامل تا آن بخش خواهد بود که در صورت تایید کارفرما تنخواه مرحله بعدی پرداخت و روند اجرای پروژه ادامه پیدا خواهد کرد. این امر تا انتها و تحویل پروژه به کارفرما ادامه خواهد داشت.

خرید متریال ها

شاید تنها نقطه ی اختلاف بین کارفرما و مجری خرید متریال های مورد نیاز برای پروژه باشد. اساس قراردادهای مدیریت پیمان بر اساس هزینه های تمام شده کل پروژه خواهد بود. یعنی اگر در پروژه ای عمرانی یا ساخت ساختمانی که موضوع قرارداد می باشد هزینه های تمام شده بالاتر رود، دستمزد مجری طبق هزینه های اجرایی بالاتر خواهد رفت. 

زیرا بر اساس کل هزینه ها درصد مدیریت پیمان تعریف شده است. بنابراین خرید متریال ها از منابع مختلف می تواند هزینه های تمام شده پروژه را تغییر دهد. راه حل این مسئله این است که اولاً در قرارداد تمامی متریال ها و نوع برند آنها مشخص شود و مجری موظف شود تا بر اساس قرارداد، خرید متریال ها را انجام دهد.

 ثانیاً کارفرما می تواند یک نفر ناظر بر عملیات اجرایی را به مجری معرفی نماید. این فرد می تواند ناظر بر عملیات خرید متریال ها نیز باشد. بنابراین شک و شبهه ای وجود نخواهد داشت که مثلاً فلان متریال با قیمت پایین تری خرید شده است و با قیمت بالاتری برای کارفرما فاکتور شده است.

کارفرما می تواند تمامی صورت خرید های متریال ها را استعلام کند. اگر در قرارداد مدیریت پیمان مشخص شده باشد که مجری برای خرید می بایست ۳ استعلام قیمت مجزا تهیه نماید و بر اساس پایین ترین قیمت خرید نماید دیگر مشکلی نخواهد بود. علاوه بر این کارفرما در تمامی مراحل حق دارد تا قیمت خرید متریال ها را چک نماید و استعلام مجدد و ناشناس تهیه نماید.

 اگر در کل مراحل اجرایی تخلف مجری مبنی بر تغییر تعمدی قیمت متریال ها آشکار شود، کارفرما حق دارد تا قرارداد را یکطرفه فسخ نماید و از مجری طلب خسارت نماید.

یادتان باشد مبنای قراردادهای مدیریت پیمان اعتماد بین کارفرما و مجری خواهد بود. این مهم با تکیه بر سوابق اجرایی و حسن شهرت مجری در رزومه قابل حل است. از این گذشته هیچ فرد یا گروه متخصصی نمی خواهد که با آبروی خود بازی کند و بر سر مسئله ی کوچکی مثل خرید متریال ها اعتبار خود را زیر سوال ببرد.

مدیریت پیمان

حسن انجام کار

یکی از مواردی که همیشه مورد سوال بوده است این است که آیا کارفرما حق دارد تا درصدی یا مبلغی را به عنوان حسن انجام کار نزد خود نگه دارد؟ پاسخ این است که همه چیز در قراردادهای مدیریت پیمان توافق و تفاهم طرفین است. قانون و مراجع قضایی نیز به متن قرارداد استناد خواهند کرد و توافق طرفین را ملاک قرار خواهند داد.

 ولی در حالت کلی و در پروژه های حساس و بزرگ که خطای اجرایی می تواند چند ماه بعد از اتمام پروژه مشکل ساز شود، حسن انجام کار دور از دسترس کارفرما نیست و می تواند مبلغ یا درصدی را در قرارداد مشخص نماید. منوط به اینکه مبلغ نهایی حسن انجام کار از 5/1 کل مبلغ یا درصد مدیریت پیمان بیشتر نباشد. یعنی مجری بتواند منفعتی مشخص را از قرارداد مدیریت پیمان را در قرارداد حق خود بداند و آنرا از کارفرما مطالبه نماید.

معمولاً مجریان محترم می بایست به گونه ای قرارداد های مدیریت پیمان را تنظیم نمایند که تمام حق و حقوق کارفرما در آن لحاظ شده باشد. تنها در این صورت است که اصولاً قراردادی منعقد خواهد شد. پیشنهاد می دهیم اگر به عنوان کارفرما قصد دارید قرارداد مدیریت پیمان را امضا نمایید حتماً با وکیل خود مشورت نمایید تا قرارداد کاملاً حقوقی و اجرایی باشد.

حق فسخ

در قراردادهای مدیریت پیمان حق فسخ کمی پیچیده و دشوار خواهد بود. بی دلیل نمی توان قرارداد مدیریت پیمان را فسخ کرد. ولی اگر در نحوه ی انجام کار یا اجرای پروژه خسارتی جبران ناپذیر اتفاق افتد کارفرما حق دارد تا قرارداد را با ذکر دلایل و نظر رسمی کارشناس فسخ نماید. 

در طرف مقابل نیز اگر کارفرما نتواند تعهدات مالی خویش را عملیاتی سازد، مجری حق دارد تا قرارداد را با ارائه رونوشت درخواست های کتبی مبنی بر پرداخت تنخواه، فسخ نماید.

قرارداد های مدیریت پیمان در موارد اجرایی پروژه های ساختمانی، سد، راهسازی، برجسازی، ویلا سازی، شهرک سازی و پروژه های عمرانی رفاهی شهری صادق است.

هنوز هم سیتاک معتقد است که بی نقص ترین قراردادهای اجرای قرارداد مدیریت پیمان است به شرطی که طرفین بر اساس نیازها و تخصص خود پای قرارداد نشسته باشند و دقیقاً بدانند که چه چیزی می خواهند. اگر نیاز به مشاوره رایگان در این زمینه دارید می توانید با کارشناسان سیتاک صحبت نمایید

مدیریت پیمان

مدیریت پیمان

 مشاوره و هماهنگی بازدید: ۰۹۱۹۸۲۰۶۲۹۸

نمونه کارها
روال اجرای پروژه
مراحل مدیریت پیمان
بازدید و مشاوره رایگان
برآورد هزینه ها و زمانبندی اجرای پروژه
طراحی ۳ بعدی و دریافت سلایق کارفرما
شروع اجرای پروژه
دریافت تنخواه و ارائه صورت وضعیت
تحویل پروژه
مدیریت پیمان
مدیریت پیمان
مدیریت پیمان
خدمات سیتاک
مدیریت پیمان
طراحی ویلا

طراحی کامل نقشه های ویلا با بیش از ۱۰۰ پروژه طراحی شده در کشور

مدیریت پیمان
صنایع چوب سیتاک

طراحی و اجرای کلیه خدمات دکوراتیو چوبی اعم از کابینت آشپزخانه و ساخت مصنوعات چوبی

مدیریت پیمان
طراحی دکوراسیون داخلی

دکوراسیون داخلی منزل خود را با شیوه ها و طرح های خلاقانه انجام دهید.

مدیریت پیمان
مدیریت پیمان
مشاوره در طراحی و ساخت

سیتاک در کنار شماست و در بخش طراحی تا آخرین روز اجرا مشاور شما خواهد بود.

مدیریت پیمان
بازسازی ساختمان

بازسازی ساختمان های اداری و مسکونی در سبک های کلاسیک و مدرن تخصص سیتاک است.

مدیریت پیمان
دکوراسیون مغازه

ارائه جدیدترین طرح ها برای دکوراسیون مغازه شما بر اساس نوع محصولات و طیف مخاطبان شما در جهت افزایش فروش

مقالات
راه های ارتباطی

۰۲۱-۸۶۰۸۵۶۷۲

۰۹۱۲۶۷۵۲۲۷۹

info@sitakdesign.com

آدرس

تهران، ونک، گاندی شمالی، پلاک ۴، واحد ۳

شنبه تا پنج شنبه

از ساعت ۹ تا ۲۰

۰۹۱۹۸۲۰۶۲۹۸ - ۰۹۱۲۶۷۵۲۲۷۹